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随着9月初全球第二大物流地产运营商安博置业（AMB）在广州投资的广州开发区物流中心建成正式运营，人们再次将目光投向外资工业地产巨头。

据了解，目前包括安博置业在内的外资工业地产运营商虽然在国内的新增投资或新购物业尚未显山露水，但经过休整，它们即将进入新一轮的投资密集期。 

“目前，腾飞中国（Ascendas China）、丰树集团（Maple Tree）以及嘉民集团（Goodman Group）均在中国市场积极寻找投资机会。” 世邦魏理仕北京公司工业与物流服务部副董事胡晓睿对本报记者表示。

而据了解，在这些工业地产巨头加码中国的同时，一些后继者也于近期摩拳擦掌。这其中，不仅包括来自美洲定位于产业地产投资人的绿野资本，还包括澳大利亚宝泽集团这类手握工业地产REITs的金融集团等。

“一些中小型的工业地产基金一直在关注中国市场，目前也打算试水中国。”DTZ戴德梁行工业部华东区董事苏智渊说。另据了解，一家名为First Industry的基金最近已经有了明确的投资计划。

加速洗牌

据了解，自2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯（Global Logistic Properties）登陆中国市场后，短短数年间，上述众多外资工业地产开发商集中介入了中国市场。除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些工业地产开发商的追逐之地。但是，这种高歌猛进的步伐在金融海啸时暂时止步。

受金融海啸影响，多数外资工业地产巨头赖以生存的租金出现疲态，这也拖累其拓展的步伐。然而经过一段时间的恢复，伴随着租户需求的回暖以及租金的回升，目前，这种状态正在发生改变。

“经历过基本没有怎么动的阶段后，留在中国的外资工业地产运营商已经坚定信心，此刻正是他们的复苏期。随着中国经济的复苏，其新增投资即将活跃起来。”苏智渊如是判断。

据了解，在这一轮洗牌中，有些外资工业地产运营商已黯然离场。比如曾于2007年在上海收购过一项目的日本新熙地株式会社目前已经撤出在中国领域的投资。

其他大中型的工业地产运营商，以抢占先机、手中宽裕的普洛斯最为活跃。“安博置业今年的几个基金也会进入投资阶段。而新加坡的丰树物流基金和工业基金也将募集投资。相较而言，腾飞和嘉民等公司在今年的投资则会相对稳定。”苏智渊介绍说。

这其中，多年在华北区仅占北京一隅的嘉民集团即将加大其在华北区的布局。

据了解，2010年5月嘉民集团就公布，已与河北省廊坊市政府签署一项合作备忘录，参与开发北京—天津大区一流商务及物流枢纽。这一项目为华北大京津地区具有枢纽地位的国际级商务物流园区，预期由商务办公、现代物流和基础设施组成。目前，这一项目也在准备过程中。

与此同时，在新的周期中，也有更多的外资加入布局中国工业地产运行阵营中。

澳大利亚的宝泽金融集团（AIMS）董事长王人庆最近就对本报记者透露，“我们打算在明年将集团旗下的AIMS--AMP Capital REITs拓展到中国市场，在中国开发及收购有高质量的工业地产，希望通过投资和运营管理中国的优质工业地产物业给投资者带来长期稳定的回报。”

而据了解，这只在新加坡上市的REITs由宝泽金融集团与澳大利亚AMP CAPITAL公司联合管理。在不久前，这只REITs刚刚通过一项收购议案，收购位于新加坡的一处价值1.6亿新元的仓储型工业物业。目前，这只REITs管理着新加坡及日本总计27处工业地产物业，管理下的资产规模约8亿新元。而这种运作模式将很可能复制在中国市场。

绿野资本中国区董事局主席郑晓军则告诉记者，目前，绿野资本目前募集的两只资金规模为10亿元与5亿元的人民币基金也可能将目光投向产业园区。

“目前，基本上已经募集完成。投资的领域除了产业园区外，还包括对于园区的基础设施以及部分公司。”郑晓军介绍，“目前多数产业园运营商所投的基础设施多是比较简单的公共基础设施，而绿野资本将对一些产业园区特需的基础设施以及产业相关的工业平台进行投资，比如说云计算体系、电子商务平台、呼叫中心等等。”

细分竞争砝码

而至于洗牌过后的外资工业地产巨头的投资方向，业内人士多表示，物流仓储地产仍将是外资工业地产巨头的主要战场。

“多年来，包括普洛斯等大型公司由于对于中国产业不甚了解以及自身基金对于稳定最近回报的要求，所以多选择通用性比较高的物流仓储地产。”苏智渊介绍，“这种情况在洗牌后不会发生大的改变。”

而改变可能更多的与投资区域有关。据记者了解，虽然华东地区依然为外来工业地产商最为关注的区域，但随着金融海啸后产业转移的推进，西部地区的重庆、成都等也成为外资工业地产运营商未来投资的重点区域。

据了解，仲量联行旗下全球房地产基金公司——领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management，下称“领盛投资”）目前已经在成都加大投资规模。今年年初，领盛投资管理公司就曾公开表示，领盛投资将在内地房地产投资方面实现“破冰之旅”，共计有20亿美元规模基金寻求优质地产项目，而成渝地区则是其感兴趣的区域之一。

当然，伴随着外资工业地产后继者以及国内工业地产运行商的不断跟进，外资工业地产运营商由于上述原因一直拘泥于物流仓储地产、在产业厂房领域规模不大的情况也面临着不得不改变的尴尬。

“由于物流业占地较大，产生税收较少，地方政府，尤其是一线城市的政府，对物流用地的规划及批复比较排斥。物流用地的稀缺一直困扰着外资工业地产开发商投资选择。”胡晓睿表示。

而在郑晓军看来，“工业地产随着经济发展是会向产业链的上游走的，谁先能深入到一些细分领域，比如说更为专业的物流园区或者新型战略型产业园区，谁就将继续维持优势地位。”

因此，对于外资工业地产商而言，在维持其高水平的服务之外，开发出更具专业水平的物流仓储地产，即在物流地产领域进一步深耕细作则或许成为其保持竞争优势的取胜之道。

“普洛斯除了开发高标准的物流仓库以外，目前也在朝更为专业的仓储地产领域发力，今年年初，它就与上海医药（600849，股吧）集团签署协议拟合作建立一个专业的医药品仓库。”苏智渊介绍，“而市场需求强烈的研发办公以及工业厂房也可能成为一些中小外来工业地产运行商的重点竞争领域。”

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