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在中国，居民购买住房的主要手段是从银行获得个人住房贷款，如何规避个人住房贷款这个新兴的，高速发展的市场所带来的风险，从中获得最大利益，不可避免地摆在了个人住房贷款的经营者——银行的面前。

　　中国的个人住房贷款最早开展于20世纪80年代，1989年，建行广东江门支行发放了中国大陆第一笔个人住房贷款。此后的10多年中，特别是1998年住房货币化分配体制改革以来，中国的个人住房贷款市场有了蓬勃地发展，据统计，截至2005年1季度末，个人住房贷款余额已经达到16743.7亿元，余额同比增长30.9％，且贷款主要集中在以工、农、中、建为代表的四大国有商业银行。总体来看，四大行个人住房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。

　　由此可见，以个人住房贷款为代表的零售银行信贷业务比以公司业务为主体的传统信贷业务更能够做到有效稀释规避信贷风险，同时依法收贷难度小，行政干预少，因此成为各家商业银行竞相争夺的贷款领域。

一、“优质资产”风险犹存

　　虽然现阶段个人住房贷款不良率远低于其他贷款种类，个人住房贷款被银行普遍视为优质资产，拖欠贷款的比例较低。然而，“优质资产”只是一个相对的概念。个人住房贷款潜在信贷风险同样不容忽视，尤其是在目前住宅房地产业快速发展和居民购房意愿持续趋强的情况下，银行普遍注重个人住房贷款量的扩张，而对其风险缺乏足够的分析和评价，而个人住房贷款业务的特点就是期限长，不确定性多，其风险通常都要在数年以后才显现出来。因此银行必须加强对个人住房贷款的风险的研究。

　　概括起来，当前个人住房贷款的风险主要有三个方面：

　　1、借款人风险

　　借款人风险是借款人由于自身主观或客观原因以各种理由不偿还或拖欠还贷的现象，从实际工作中我们发现，在扣划不成功的大多数一期二期逾期客户是由于一些疏忽造成的，这部分客户一般电话通知后就可以及时还款。而除去此类情况以外的逾期客户就存在一定的贷款逾期风险了，这类客户主要有以下三种类型。

　　首先，客观无力偿还型。建行北京城建支行在对个人住房贷款逾期三期以上，进入非应计科目的客户进行贷款逾期催收后发现，在这些逾期客户中，购房人收入水平下降，无力偿还贷款的占有相当比例，其中，中低收入家庭所占比例远高于高收入家庭。在中国传统的保守型的理财观念下，通常只有收入较低的居民才需要以贷款方式购房，而中国目前的按揭的还款时间相对偏短，还款压力大，在借款期内由于某种原因导致收入大幅度减少，就有可能造成违约还款，例如，城建支行的一位客户，贷款发放时每月纯收入5000元，该收入情况确属真实有效，但是两年之后该客户所供职的公司经营不善，所在行业不景气，客户失业，每月依靠社保失业救济金生活，无法履行还款义务，造成贷款逾期，经支行上门催收及多方调查取证，证实本人确有还款意愿，但客观上已无力偿还。

　　其次，主观不愿还款型。这种类型通常为客户与其他主体的矛盾所致。在中国，房地产销售过程涉及到多方主体开发商完成基础工程，委托销售代理销售；在房地产政府部门获得预售许可证；银行提供贷款服务，开发商提供反担保并获得贷款；物业管理公司接管物业；业主入住，按期偿还贷款。还贷之前的任何环节都可能引发业主与各方矛盾，业主在解决矛盾时，就有可能会采取停止还贷的方式。例如，城建支行在连续两个月扣划贷款时，出现逾期贷款集中增加的情况，经查证，发现逾期贷款都属于一家开发商开发的项目，由于该项目迟迟不能动工，交房日期无法保证，造成业主与开发商的矛盾，纷纷自发停止还款，希望能以此为手段迫使开发商退还房款。

　　最后，恶意拖欠型。这类客户通常是对个人住房贷款制度比较了解的客户，例如一些投资性客户，造成恶意拖欠的根本原因是由于目前中国缺乏个人破产制度。抵押贷款这种购房方式在中国刚出现时，购房者大都能按期偿还贷款，但当购房者意识到反担保的贷款方式是由开发商承担责任，个人拖欠银行贷款并不会受严厉的处罚后，违约现象就开始出现。而投资型客户购买住房的目的主要用于长期持有获取租金或短期内抛售套现赚取升值差价，投资都是有风险的，经济形势的变化，宏观政策的调整都有可能造成投资风险，一旦投资目的没有达到，就有可能恶意拖欠贷款，建行北京城建支行的一些逾期三期以上的客户，在催收时就发现其所有通讯方式都已有计划地全部变更，上门催收发现其未办理入住手续，整个人就好像人间蒸发了一样，这样的客户，就属于恶意拖欠型了。

　　2、制度性风险

　　如果说借款人风险是个人住房贷款逾期的“果”的话，那么制度性风险就一定程度上是造成这个“果”的“因”。

　　首先，个人信用体系的缺失

　　中国目前个人征信体系尚未建立，对借款人的资信状况难以准确把握，这是当前个人住房贷款发展中面临的一个难题。由于没有建立起联合征信的个人信用体系，使银行难以方便、准确地获知借款人个人所得、非货币性收入以及借款人是否用同一低压物在多家银行贷款等情况，对个人资信状况较难准确把握。对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，尤其是作为贷款申请重要材料之一的个人收入证明，不同的单位、不同的申请者，出于不同目的，其开出的收入证明有时并不反映其真实的收入水平。仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。银行对贷款申请人所提交的证明材料均缺乏有效的鉴别手段，因此难以确保个人住房贷款资金的安全。

　　其次，银行本身的操作存在风险。

　　目前，中国商业银行管理水平普遍不高，缺乏个人住房贷款管理经验，银行内部信贷管理不完善，内控制度不健全，经营管理水平不到位，潜藏着操作风险。同时，缺乏必要的相关法律约束，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机管理，难以实现资源共享。加上从事个人住房贷款业务的人员紧、网点少，往往不能做到每笔贷款的审查都与借款人当面调查核对，加上一些业务人员素质不高，审查不严，难免有疏漏。同时贷后的监督检查往往又跟不上，一旦发现风险不能及时采取补救措施，致使潜在的操作风险增大。

　　再次，与个人住房贷款相关的法律尚不完备。

　　“欠债还钱”是天经地义的事情，然而在“同情弱者”的文化背景下，中国在实践中常常发生“欠债有理”的现象，一些法律法规中似乎也有“维护债务人权益”的倾向。现行法律条款基本上都是针对法人制定的，很少有针对消费者个人贷款的条款，在实际司法过程中，保护借款人或保证人正常生活，而忽视银行债权法律保护的现象时有发生，对失信、违约的惩处办法不具体。这使得个人住房贷款业务缺乏法律保障，对出现的问题往往无所适从。由于个贷业务的客户比较分散，均是消费者个人，并且贷款金额小、笔数多，保护银行债权的法规又不健全，特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范，风险控制难以落实。例如高法于2004年出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释就未能严格保护债权人——银行的权利，这可能影响到一部分债务人的还款意向，甚至可能会导致一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款义务：债务人只要证明所住房屋是其唯一居所，银行就不能收回抵押房产。

　　3、“假个贷”风险

　　与前两类风险相比，“假个贷”风险颇有中国特色，对银行的危害极大，风险极高。“假个贷”，就是开发商将商品房建成后在内部认购，开发商与买房人为同一群体，开发商充当买房人将房屋抵押给银行后，从银行获取到购房款，达到将房屋置换成现金的目的。对于开发商来说，一方面可能是觉得楼盘不错，依然牢牢控制着楼价，可以先买下来，然后等到市场时机成熟后再将其售出，获取巨额利润，另一方面，假如楼盘出现问题，或是楼价下跌，或是销售遇到困难，或是遇到意想不到的纠纷，开发商就可以“拍屁股走人”，将银行的信贷资金完全悬空。“假个贷”的危害不容忽视。如果开发商存心作假，那么在一个项目上，虚假贷款可能高达整个项目的八九成，那么损失少则几百万元，多则上亿元，其风险远远高于个人信用风险；同时，由于没有真实的房产交易行为，一旦项目结束或者开发商经营周转不灵，开发商便结束正常还款，造成银行大批不良贷款的产生，“假个贷”造成了房地产市场虚假繁荣的表象，引诱社会上大量资金涌入房地产市场，进而产生过热现象，对正常的社会经济生活造成重大影响。

二、创新与服务，风险防范的三条道路？

　　可以看出，针对个人住房贷款存在的风险，不管是银行还是政府监管部门都采取了必要的手段和措施，特别是在针对借款人风险这一点上，已经摸索出了一套有效协调和分工，从目前的效果看，这些手段和措施是有成效的，然而现有风险防范手段仍存在着风险防范手段单一、缺乏长效的风险防范机制、对于制度性风险普遍没有办法等主要问题。

　　创新与服务，这是近年来中国银行业的一大主题，储蓄卡收取年费，小额帐户收费，VIP客户绿色通道，都是银行进行差异化服务和细分市场所做的借鉴和创新，然而相比轰轰烈烈差异化的零售业务市场，个人住房贷款市场，在差异化服务和细分市场方面则明显不足。特别是在服务观念方面还有待提高。

　　创新产品可以更好地满足客户的金融服务需求，防范和化解个人住房贷款风险，例如，借款人还款发生困难时，可随时根据自身的实际情况与银行协商延长贷款期限，减少每月还款额，从而增强还款能力；通过调整还款方式，合理调整还款计划；通过变更抵押物，可以实现已购房屋的更换；针对一些潜在的客户群体开发不同类型的贷款，创新贷款种类和还款方式，例如引进在国外大受年轻人欢迎的分级偿还抵押贷款，它的特点是偿还期的最初几年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。这种贷款适合那些大学刚刚毕业，有强烈购房意愿但是资金基础不够雄厚的年轻客户。

　　要从发展的眼光看待制度性风险问题，个人信用体系的建立确实需要政府主导全社会共同协助才能完成，但银行不能单纯地等、靠、要，应以积极的态度去应对这种风险，即使不能做，也要提前进行深入地研究，能做多少是多少，例如，共享系统内的个人信用信息，上海就已经建立了地区性的个人信用体系，北京地区银行可共享欠款“黑名单”信息等。

总之，个人住房贷款的风险防范，既需要银行本身苦练内功，改变服务观念，内控风险外抓服务，又需要社会和政府完善制度，协调一致，同时借款人加强诚信，积极配合，各方面共同努力，把个人住房贷款的风险降到最低。

责任编辑：紫藤