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    物流园区是中国物流发展中的重要的组成部分。物流园区作为物流企业和物流设施集聚的节点，各地也把其看作为发展地方经济的引擎。然而，物流园区如何才能取得成功，物流园区开发建设成功与否的核心问题是什么？这些是值得物流园区研究、规划、经营、投资、管理机构等去认真思考的问题。

思考一：物流园区成功与否的核心问题

    物流园区成功与否的核心问题--对开发商来说是：“巨大的投资尽快得到回笼！”对投资商来说是：“在最快最短的期限内产生利润！” 对物流营运商来说是：“在园区平台上寻求更大的发展空间！”对企业来说是：“提高物流运作效率、降低成本！”对行业来说是：“充分利用物流资源而发挥规模效应！”对市场来说是：“最大程度地满足市场的需求！”对社会来说是：“提高整体经济运行效率！”对政府来说是：“推进经济持续发展的需求！”而对物流园区研究策划机构是：“是有没有客商入场参与投资和营运。”

    我们认为，有众多的客商入场参与投资和营运，是物流园区旺场成功运营的关键，这表明园区接受了市场的考验，是符合市场化需求和运作的。市场上有句俗话说：“人气足，财气旺，园区经营有保障！资源聚，信息广、园区是个金元宝！”只有“经营者入场投资和营运，才能实现以上所述美好意愿”。

　　我们根据对国内物流园区研究与运作的思考，提出：对物流园区成功运作的实践方法论——“科学发展观+招商引资”。许多物流园区调研前、立项后、规划时和建设中忽略了这一非常重要的方法论，有的在项目前、后、中压根就没有考虑过，或者根本没有研究过这个问题。一个非常简单的道理，如果再好再漂亮的规划，缺乏市场的支撑，缺乏人气的支撑，缺乏经营者入场投资和营运来支撑，“资”引不来，“商”招不进，其园区风险与“生命”，不用多讲大家可想而知。

　　“科学发展观+招商引资”是推动物流园区快速发展的重要手段和有效途径，招商引资工作成效如何，直接影响物流园区目标的实现。要搞好招商引资工作，就必须加强理论与实践的活动。我们鉴于实操的经验积累和多年的研究经历，分别针对各类型物流园区的实际情况，研究了一套招商引资的理论知识，并结合实际经典的成功案例的战略战术，用“科学发展观+招商引资”的方法论为物流园区开发工作开阔了视野，不仅丰富和提高了招商引资的理论知识，增强实战能力，更重要的是推动了物流园区迈向成功。

　　实践方法论成就了实战制胜的法宝，一个优质的虚拟生命体—园区规划，是建立优质现实生命体—健康园区的前提。我们认为：所以物流园区研究人员应该到生机勃勃的现实物流工作和生活中去体验，深入实地，辅以实践需求链之需，助以实际需求链之求，这才使物流园区的规划和应用具有生命力。

思考二：倾力出击为哪般？失败案例引以为鉴！

　　物流园区建设如火如荼相对照的却是物流园区空置率过高的事实，全国已建成并运营的园区仅占小部分。大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，园区建成后要为谁服务？提供什么样的服务？这个市场有多大？潜在的服务对象有些什么需求？类似这样的问题，物流园区的规划者们大多回答不出。在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。正是由于部分物流园区在市场研究、分析上的不充分，导致建成的物流园区不符合客户的要求，项目在目标客户定位上的不清。不讲实际，不问市场，未能充分考虑需求及应有的规模，规划脱离了经济发展水平和实际市场需求。

　　案例1：香港汤始公司是一家拥有三十亿资产的上市公司，2004年在中国广东中山兴建了物流中心。聘请了香港机构耗时数月作了项目研究分析规划，并且高薪聘请专业人士负责开发策划，项目工地已开始动工。李芏巍物流策划机构接触到这个项目推广时，又重新进行深入详细的市场调研。统计分析数据的结果令人吃惊，本着一切为了投资着想出发，我们最后向投资者建议该物流中心应该采取稳妥的投资决策措施，规避市场风险。此举不经意之间构成了中国物流园区第一部项目不可行性研究报告的诞生。

　　案例2：号称华北最大的物流园，位于京津塘交汇处占地35公顷的华通物流园，是2001年时声称当时全国仓储面积最大、技术设备设施最先进的物流园区，这个“十五规划”中的三大物流基地之一，是由市交通局规划下建设的，园区在开始就没有详细的对于北京及周边商业圈进行详细的论证，至今先进的物流设备闲置，经政府协调努力下目前被迫改作它用。可当初其项目介绍是经历了近一年的市场调研，耗资上百万元，由国内外专家参与组成的市场调研班底，进行为期长达四个月的市场调研和充分论证。

    中国物流园区的成功完全在于市场需求和正确策划。即便是经济发达的城市，由政府有关部门主导的园区也会失败。为什么？因为它不符合市场经济的规律。

思考三：物流园区要经受实践的考验，要与市场接轨

　　与现代物流的物流管理、物流技术比较而言，物流基础设施是一块更难啃的骨头，特别是当物流基地、物流园区作为一个"节点"物流基础设施来规划时，通过物流园区的策划实现园区旺场运作更是需要“冰冻三尺”的功夫。物流园区策划是一个高智力前瞻性的复合创造活动，科学发展观理论的指导和实践方法论的运用是保证规划建设科学性、合理性、实践高效的前提，充分发挥整合功能，实现物流园区效能、效益最大化的基本保证。

　　物流园区的规划，战略定位、产业定位、市场定位、位置选择、交通网络、信息系统、可实现的优势、服务功能等各个关键环节和基础条件要经受实践的考验，要与市场接轨。没有与市场相适应物流设施，“资”引不来，“商”招不进，没有客商入驻园区，只能是一个空洞的理论规划。

　　物流园区在筹备阶段，自然会参考一些国际或国内成功物流园区的营运模式。由于国情差异和区域经济等方面的差异，很多方式方法不可能照搬照套。物流园区关键的问题是如何结合市场需要进行有效的规划、策划、设计、实施、运营、调研、论证、再调研、再论证，这是确定是否要上这个项目前提，是要花大力气去做的重要的工作。

　　具备了各项基础条件的物流园区，首先要进行详细的市场调查，对市场需求现状、区域经济状况、现有物流园区分布状况及经营状况进行了解并作认真的分析，为园区的市场定位、招商引资及市场推广提供决策参考的基础。

思考四：定位准确、园区发展成功的关键！

　　物流园项目的定位策划尤为重要，市场定位就是物流园区适宜接纳何种业务方式的物流企业，以何种方式去符合市场需求和运作。错误的市场定位将无法吸引到目标客户，无法吸引到客户意味着物流园区空置。

　　目前已连续出现物流园区重大失误投资项目向我们机构求援，根源就是不经认真调研作出定位方向而造成。定位不恰当规划自然不恰当，定位不恰当、规划不恰当究竟会产生什么影响呢？投资开发商自然会去思考。

　　我们总结：定位策划对于物流园区的类型、设计和运作要求大不相同，由于园区类型的不同，具有各自不同的战略策划。这源于对现代物流和市场化的理解，源于实战经验、成功和失败案例总结。物流园区作为现代服务业重要组成部分是一种软实力，哪里能够提供高效的物流服务，帮客商省下物流费用，助力于入场投资经营户发展，这个园区就对客商就有吸引力。“资”引得来，“商”招得进，这是提高物流园区迈向成功的有效方法。

　　我们认为：让物流园区焕发生机，要建设成为开放的、形成产业集聚的、平安和谐的物流园区。为实现这一目标，必须做好“多元视角”，寻求创新性的突破，为物流园区发展打开新的视野，形成了与市场供应链密切相关的物流体系。让历经艰难历程的物流园项目焕发活力，高举科学发展观旗帜，脚踏实地地抓好物流园区开发建设，通过“科学发展观+招商引资”，为物流园区迈向成功打下坚实基础。

　　“引资”并不是资金断了链去筹钱，“招商” 并不是建好了园空置房了才发慌。实质是物流园区项目从无到有，从筹备、调研、立项、规划和建设都要研究和思考的问题。

　　我们倡导；物流园区不能仅仅停留在表面考察或理论、书面规划上，而是要扎扎实实地在实践中去研究和可以解决物流园区成功投资营运的问题。以“科学发展观+抓牢招商引资”为突破口：商要招得来；资要引得进；商如何招得来？资如何引得进？这才是物流园区实践方法论要讲科学发展观念的原因，需要源自于科学全面的市场化实践论证。

　　因此，我们提出为物流园区提供更大发展空间的“精心原则”：精心策划，精心包装，精心打造，精心雕琢，精心维护物流园区项目。这是实实在在的问题，解决好了，物流园区成功自然成为必然。

思考五：物流园区招商策划及战略战术

　　物流园区的招商策划存在着一般意义上的战略策划，同时又依据园区类型的不同，具有各自不同的特殊意义上的战术策划。有效地进行相关资料收集及分析，并做出专业的策划方案。其主要目的和意义：有利于提高物流园建设的成功率，有效地规避市场风险。

　　物流园区的投资开发商经济实力的不同、园区功能定位的不同、市场需求的不同、目标客户群体的不同、投资开发商期望目标的不同，因而战略和战术策划有所不同。园区战略重点在目标方向，战略部署必须着眼于市场“商”与“资”对园区提供的支持和需求。不同功能的物流园区各自不同的特点，在战术策略技巧方法不尽相同。

　　从物流园区类型，确定物流园区项目客户定位和招商引资策略，招商引资策略以市场的需求为导向的功能定位来界定。物流园区在市场调研时的客户拜访、规划时的客户甄别和目标发掘、立项时的客户分析、筹建时期预招商、建设时期进入招商、竣工时期落实招商等不同阶段工作技巧等各有差异，全程把握客户投资心理及进驻意向，直至最终的镐定。明确市场定位的物流园区，关键是招商引资的策划，这是指导整个招商引资推广工作的策略，对物流园区迈向成功来说至关重要。

思考六：看似简单的东西 做起来确非常不简单

　　物流园区有意向投资或入驻经营的客商最关心是什么？物流园区可以提供给客户价值是什么？看似简单的问题，要回答起来确不简单，看似简单的东西，做起来确非常不简单。

　　物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内产业的集聚、物流企业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是海外基金和本土化投资融资是否愿意参与合作；现代企业是否愿意进驻园区；进驻后能否健康地运作和发展。

　　要成功地开发建设物流园区，关键要做到： 科学发展观理论的指导和实践方法论的运用，重要的工作是对物流园区项目进行深度市场调研和行业竞争情报分析，深度把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，才能为物流园区成功运作提供决策依据。物流园区作为一个的新兴模式，这个过程必然充满创新机会，同时，物流园区本身就是资源整合平台。在策划整合过程中，充满创新的发展前景，不同的业态资源的整合将会带来更多的成功和价值。

责任编辑：雨涵