◆

    2010年4月，新华社连发“新华时评”六篇檄文，拉开了“中国房地产批判”的序幕。紧随其后，中央主流媒体全军出动，包括中央电视台、中央人民广播电台、《人民日报》、《光明日报》、《中国青年报》等。有人冷笑，撼山易，撼房地产难。于是，“新国十条”来了。

 

一问：什么是“新国十条”？

 

　　2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》是以国务院令的方式发出的，它不是以银监会或住房和城乡建设部的《通知》方式发出的，它体现的是国家权威，它表达的是刚性的国家意志。“新国十条”简要地可以归纳为：

 

　　1.购买首套自住房，且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款，首付款比例不得低于30％；

 

　　2.贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

 

　　3.商品住房价格过高、上涨过快：供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

 

　　4.对不能提供1年以上当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；

 

　　5.财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节千人房产收益的税收政策；

 

　　6.保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70％，并优先保证供应；

 

　　7.房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；

 

　　8.抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布；

 

　　9.加大交易秩序监管力度；

 

　　10.完善房地产市场信息披露制度。

 

　　通知还要求，各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为，进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。

 

二问：中国股市是怎样解读“新国十条”的？

 

　　我们之所如此看重中国股市对“新国十条”解读，是因为股市是最敏感的，它不用文字解读，它用毫不含糊的数字解读，用杀伤力极大的钱来解读。

 

　　当然，不同的人会做出完全不同的解读。可股市只有一个解读，就是中国1.3亿个股票账户，外加1.5亿基金账户的股市全民公决。

 

　　“新国十条”发布当日，本来便处于低位的中国股市，当日以让人心惊胆颤的跳空36点低开，3100点开盘即告失守，低开于3096点，随即一路下行，跌势如瀑。地产金融板块领跌，房地产股纷纷跌停，到收盘时，沪市大盘竟暴跌了150点！收在了2980点。一天之内，痛失3100点和3000点两大关隘，创下了2010年年内最大单日跌幅。

 

　　此后一连几天，房地产股如摧枯拉朽，风声鹤唳，不过几日，许多房地产公司、中国最优秀的一批房地产公司，股价己折损过半。深万科的股价己从14.94元跌至7.90元。跌幅高达48％。尽管它的业绩好得不得了，市盈率才16倍。而中国股市的平均市盈率还在25倍上下。于是，“新国十条”房产新政时代的中国房地产怎么走，便成了一个巨大的问号。

 

三问：为什么出台“新国十条”？

 

　　2010年4月14日，国家统计局发布了2010年1--3月份全国房地产运行情况：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7％，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2％，新建商品住宅价格同比上涨15.9％，普通住宅销售价格上涨15.12，高档住宅销售价格上涨18.5％。90平方米及以下的新建住宅销售价格上涨19.0％。其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8％、三亚57.5％、温州22.3％、金华20.9％、广州20.3％。二手住宅销售价格同比上涨9.5％。其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4％、海口40.4％、深圳23.9％、温州18.6％、银川16.2％。

 

　　我们所看到的数字几乎都是两位数的增幅，用“疯涨”两个字来形容房价涨幅，一点都不夸张。这让我们想起前不久国家统计局才刚刚发布的：2009年中国房价的平均涨幅为1.50％，国家统计局局长解释说，1.50％的涨幅是很大的。正常的涨幅应在百分之零点几。

 

　　那么，11.7％的涨幅大吗？海口64.8％、三亚57.5％、温州22.3％、金华20.9％、广州20.3％的涨幅大吗？

 

　　在这样的涨幅面前，我们己没有选择的余地。不是可管可不管，而是非管不可。

 

　　如果我们放纵房价的疯涨，后果是什么？房价如果继续以这样的势头上行，那么下一个金融危机风暴将在中国爆发。几百家银行将破产，连国有银行都不能幸免，几百万家房地产公司将会因为资金链断裂而倒闭，中国经济将遭受重创，人民币将变成断线风筝，物价飞涨，百姓遭殃，这难道是我们愿意看到的吗？难道是房地产商们愿意看到的吗？

 

四问：二套房究竟如何认定？

 

　　这是“新国十条”中份量最重的、操作性存疑的一条。而如何认定二套房又是弹性最大，各地银行自由裁量权最大的条款，所以要作重点解读。

 

　　2010年4用23日，中央电视台报道了中国银监会银行监管一部主任杨家才对记者的谈话，他明确指出，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。这也就是说，二套房认定标准将“认房不认贷”。

 

　　这一解读影响极大。第二天，几乎所有的全中国的主流媒体，都在最醒目的位置，以《银监会：二套房认定标准“认房不认贷”》报道了这件事。二套房的认定标准一直是银行贷款松紧程度的水位线。

 

　　在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。

 

　　杨家才指出，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。

 

　　据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

 

　　这一操作细则的精神是四个字：“从紧从严”。

 

五问：已签合同但未收到的贷款，是否按照新政执行？

 

　　由于银行近几个月的信贷额度偏紧，出现了大量客户贷款已获批复，但未放款的情况。对于这部分客户贷款，是执行新政还是赶上末班车？

 

　　从法理上讲，新政不能对既往追诉。所以，应该“新老划断”。即应按原规定处理。

 

　　据某股份制银行副行长表示，新政出台时已签署贷款合同的按老政策执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，按新的政策执行。

 

六问：“新国十条”实施后房价会下跌吗？

 

　　“新国十条”新政是4月17日才发布的，4月21日，据《东方早报》报道，《上海房贷出现大面积退单》。文中说，自4月19日起，上海各商业银行已开始全面执行二套房新政，据该公司副总经理赵炜透露，由于贷款收紧，该公司目前已有10％左右已送件的房贷个案遭遇退单。同时，该公司负责人还透露，已有20％--25％的购房者要求退房，买家都普遍认为，房价会大幅下跌，因此就算是损失部分定金，也坚决要求退房。赵炜认为，随着一系列政策的出台，市场在5--6月可能会出现量价齐跌。

 

　　同一天，《第一财经日报》报道说：《房产新政威力初显杭州交易量“一夜入冬”》。文中说：据杭州当地主流中介公司我爱我家、易居臣信、裕兴不动产、盛世管家、华邦地产、信义房屋等公司的最新统计数据：从16日、17日开始，各家中介的新增客户、带看量都比前一周同期下降50％以上。

 

　　杭州官方“透明售房网”的统计数据：从4月17日开始到4另19日21：00为止，杭州主城区一共成交二手房350套，与前一周日均成交200套左右相比，减少了近一半。同样显露出惊恐心态的还有一手房的“预定量”。透明售房网显示，杭州主城区商品房预定仅有2套，跌至冰点，创下春节长假后日预定量新低。

 

七问：中国房地产的出路在哪里？

 

　　2010年的中国，没有任何一个行业能像中国房地产业那样，迫切地需要一场降价战。

 

　　改革开放30多年的历史己经证明，不经过一场残酷的、腥风血雨般的降价大战，中国房地产市场不经过这场死去活来的血与火的洗礼，是不可能获得如凤凰涅磐般的浴火重生的。看看中国唐山，看看中国的汶川，你便会知道，此语不妄。

 

　　中国的许多行业都有过这样的经历，比如中国彩电业、中国家电业、中国纺织业、中国制造业、中国汽车业、中国电脑业、中国手机业、中国航空业，中国的许多许多的行业，翻开这些年来，中国有哪个支柱产业，能逃脱这样的残酷的降价大战？

 

　　2010年，中国房地产业难逃此劫。在中国960万平方公里的国土上，中国房地产业降价战的大幕正在拉开。

 

　　主动性撤退比落荒而逃损失要小。一次胜利大逃亡与一次胜利大进攻的收益不相上下。

 

　　第一个打出降价战牌的房地产商，将会成为死里逃生的幸存者。您千万别犹豫，当大楼着火的时候，多宽的楼梯总是显得太狭窄，并不是谁都能逃得出来，常常是一万个人里只能逃出几个，就像美国9.11事件中的着了火的世贸大厦一样。

 

　　有人给降价战勾画了这样的一幅地狱的活景象：那是一场没有赢家的战争，那是一场两败俱伤的战争，而最终受伤害的是消费者自己。还危言耸听地说，如果房地产业垮了，中国经济会垮得更惨。

 

　　首先，房价大跌，中国房地产业未必会垮。其次，中国房地产业都不会垮，中国经济会垮吗？

 

　　事实将恰恰相反，降价战将是一场多赢的战争。老百姓赢得了物美价廉的住房，国家盘活了沉淀多年的资金，银行的呆坏账大幅下降，老百姓成为最大的赢家，中国房地产业将重新洗牌。经历了降价战洗礼的中国房地产业会更加强大，百炼成钢。就是那句话：钢铁是这样炼成的。

 

　　中国的汽车业便是一个成功的典范。正是一连多年的残酷的降价大战，造就了全球第一的、强大的中国的汽车业。2009年，中国以1370万辆产销量，毫无争议地成为世界第一汽车大国。这一切的发生，首先是因为中国汽车业走出了暴利行业的桎梏。中国汽车大降价吹响了中国汽车业突飞猛进的冲锋号。

 

　　降价狂飚给中国汽车业所带来的并非世界的末日，降价狂飚给中国汽车业所带来的是圣诞节、复活节和狂欢节。

 

　　同样，降价狂飚给中国房地产所带来的也并非世界的末日，降价狂飚给中国房地产业所带来的也该是圣诞节、复活节和狂欢节。

 

责任编辑：雨涵